ONERI CONDOMINIALI DOVUTI IN CASO DI COMPRAVENDITA O AGGIUDICAZIONE ALL’ASTA

Nel caso di compravendita immobiliare o aggiudicazione all’asta di un immobile, sorge il problema di come vanno ripartiti gli oneri condominiali.

Nei riguardi del condominio, trova sempre applicazione l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prevede che l’acquirente o l’aggiudicatario è obbligato al pagamento degli oneri condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.

Ma cosa si intende per “anno in corso”?

La giurisprudenza, chiamata più volte ad esprimersi sul punto, ha chiarito che per anno in corso deve intendersi l’esercizio condominiale e non l’anno solare. Ora, se per l’acquirente la data di stipula del rogito rappresenta senza dubbio il termine che sancisce qual è l’anno in corso e quello precedente, per l’aggiudicatario tale termine coincide con la data di emanazione del decreto di trasferimento.

Ne consegue quindi che se tra la data di svolgimento dell’asta e la data di emanazione del decreto di trasferimento chiude l’esercizio condominiale, l’aggiudicatario sarà di fatto responsabile nei confronti del condominio solo per il pagamento degli oneri condominiali antecedenti di un solo anno.

Discorso diverso per i rapporti interni in cui valgono le pattuizione tra le parti, ovvero il principio in base al quale, in caso di lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni, è tenuto a sopportare i relativi costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Nulla infatti rileva nei rapporti interni il fatto che le opere siano state eseguite, in tutto o in parte, successivamente all’atto di trasferimento.

L’acquirente costretto nei confronti del condominio a corrispondere tali spese straordinarie ha quindi azione di regresso nei confronti del venditore.